京華城容獎 於法無據

近期京華城容積獎勵爭議愈演愈烈，台北市議員認為柯市府對於拍板容積獎勵難辭其咎，京華城則大動作登報認為自己是長期被北市府霸凌的受害者。難得有都市計畫議題躍上大眾視野，卻是疑似容積獎勵圖利財團的新聞，究竟京華城申請容積獎勵有無道理，柯市府有無行政疏失之處？

「容積」可以理解為建築物的「體積」，容積愈高則建築物的體積愈大，可開發的面積增加，亦即可銷售的面積隨之增加，故容積率對於開發商而言至關重要。台北市商業區的土地因法定容積率高於住宅區許多，所以土地價格也高出住宅區許多；此外法定容積率愈高，另外疊加的容積獎勵和容積移轉的面積也隨之增加。

容積是一種公共財，容積率愈高的地方，相對也需要更多的公共設施，才能提供市民良好的生活水準，政府掌握訂定容積率的權力，必須要詳細調查人口、交通、公共設施和產業發展後訂定之。而容積獎勵一般有相對應的公益性、必要性，或是回饋樓地板面積或代金，以漲價歸公的概念充盈市庫。

此次京華城的容積爭議是從原本的三九二％暴增到八四○％，超過二倍以上的原容積率，等於增加了數千坪的建築面積和數百億的開發利潤。但細究監察院的調查報告後，京華城於民國八十年採捐地卅％的方式，將第三種工業區變更為第三種商業區，故容積率從三九二％提升至五六○％，此段經監察院確認過應無爭議。

但京華城於一一○年拆除重建時，除了五六○％的基準容積外，還申請了廿％的容積獎勵和卅％的容積移轉，容積率從五六○％一躍而成八四○％，其中卅％容積移轉是透過捐贈公共設施保留地的方式取得亦無爭議，爭議之處在於廿％的容積獎勵。

此廿％容積獎勵是京華城透過向台北市都發局申請細部計畫變更，經由台北市都市計畫委員會核准後，在細部計畫加入類似都更容積獎勵的規畫設計，透過韌性城市、綠建築、智慧城市、宜居城市等規畫設計取得容積獎勵，乍看之下符合前述之容積率與公益性的對價關係，但實則完全於法無據。

「台北市土地使用分區管制自治條例」第廿五條明定商業區容積率之上限，而同條例第十一章規定留設開放空間、行人穿越空間、保護有價值樹木等方式可取得容積獎勵，或是捐贈增加容積率之七十％樓地板面積或代金的方式提高容積率。

但京華城並非透過上述規定取得容積獎勵，而是採取不符合上述條例以及「都市計畫細部計畫審議原則」的方式，在細部計畫另外訂定增加容積獎勵的規定。

在一○九至一一○年間的都委會及專案小組審查細部計畫變更時，已有多位委員對於京華城申請容積獎勵的適法性和公益性提出質疑，台北市法務局亦曾指出都委會之職掌似不包含創設容積獎勵制度。但即便如此，給予京華城廿％的容積獎勵最終還是拍板定案，最終監察院經過調查於今年糾正在案。

在民主社會體制中，政府治理應當受到監督與課責，而京華城申請廿％於法無據的容積獎勵，竟能在許多專業委員和市府法務局質疑聲中闖關成功，當初究竟是誰拍板定案，是否有外力介入專業，北市府政風請務必勿枉勿縱，以維護都市計畫的公平性及市民的期待。