有殼族房貸可抵稅 舊制賣房留心豪宅稅

五月繳稅季即將到來，與房地產相關的稅負並不算少，「有殼一族」可以如何省稅？而若在去年賣房子者，為何要特別留意年份？

信義房屋專案經理曾敬德說，房屋稅與地價稅一樣為持有稅，向房屋所有權人徵收，每年五月為繳稅期，房屋稅的公式為「房屋評定現值×房屋稅率」，簡單來說，使用坪數愈大、建材愈好、屋齡愈新的房屋，房屋評定現值會較高。

他說，至於費率，則看房屋使用情況，大致可分為自住與營業，以北市為例，全國三戶內自住費率為百分之一點二，營業用為百分之三；而二○二四年七月房屋稅新制上路後，房屋若符合自住條件，要記得在每年的三月廿二日前申請適用自住稅率。

此外，房貸族可以採用「自用住宅購屋借款利息」列舉扣除的方式，進行綜合所得稅申報，最高扣除額度有卅萬元。

曾敬德說，但要折抵，需滿足以下條件：一是須為自用住宅，且設籍於此，並以一戶為限；二是僅有房貸可以抵稅，額外進行的房屋增貸，就不能抵稅。

他說，要先確定自己是「列舉扣除額」划算，還是「標準扣除額」較省，可先試算，哪一種比較優惠。

若在去年有賣房子者，則要留意年份是否為「舊制」。

住商不動產執行總監徐佳馨指出，財政部今年初發布「一一二年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，擴大豪宅交易課稅範圍，在台北市部分，豪宅從原本七千萬元下修到六千萬元；新北市從六千萬元降到四千萬元，桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄從四千萬元降至三千萬元，其他地區則從四千萬元降至二千萬元。

她說，消息一出，引起許多民眾驚慌，但要釐清的是，該政策只針對在二○一六年房地合一稅上路前、適用「舊制」的屋主。

徐佳馨說，買賣房子的交易稅，依取得的時間點，「舊制」指二○一五年十二月三十一日前購入房屋，之後售出的獲利，屬於財產交易所得，要在次年的五月報稅，併入個人綜合所得稅；「新制」就是房地合一稅，在二○一六年一月一日上路，二○二一年七月一日之後則為二點○版本，皆採分離課稅，不再跟綜所稅一起報繳。

徐佳馨說，去年交易、今年有機會適用舊制的豪宅交易量，六都還不到一千八百戶，影響有限，主因是近年房價飆漲，許多早年取得房屋的所有權人都獲利不菲，財政部認為早期買豪宅者「賺太多、繳太少」，因而修正標準後，這些屋主賣屋的財產交易所得稅至少增加一倍，建議在今年五月報稅季前先預留稅源，避免繳不出稅。

即使不是豪宅，在去年適用舊制的售屋者，徐佳馨也建議，在新舊稅制一刀切之下，售屋時可盡量提供扣抵資料，如仲介費、契稅、代書費、裝潢費用等，報稅時，若能提出愈多的必要費用證明，相對要繳的稅就愈少。

但要注意的是，並不是所有裝潢支出都屬於必要費用，徐佳馨說，依所得稅法規定，必須同時符合「增加房屋價值或效能」、「非二年內能耗竭」兩項條件的才能進行申報；如房屋的泥作、木作、水電、天花板或地板等工程支出，為多數稽徵機關會認可的項目；但如果是家具、家飾、窗簾、生活電器等軟裝花費，因為可拆卸移動，較難被認可。