報稅眉角報你知／「豪宅線」下修 牽動交易所得稅

報稅季來臨，去年賣房怎麼稅？專家提醒，財政部今年2月公告，針對去年出售、適用舊制課稅的房屋，下修設算所得採用的「豪宅線」，若無法提出交易成本等證明，應繳納稅負可能會變重。

不少民眾誤以為房地合一稅上路後，課稅方式一律都採用新制。事實上，房屋取得時間是關鍵，將決定是以房地合一稅制來課徵，或是用舊制課徵財產交易所得稅。

若出售房屋是在2014年前取得，適用舊制課稅，也就是土地交易部分免納所得稅，僅房屋交易部分課徵財交所得，在隔年5月報稅時申報；若房地是在2016年後取得並出售，則應適用房地合一稅制，在過戶次日起30日內申報。

值得留意的是，對於適用舊制課稅的豪宅而言，財政部去年下修舊制課稅豪宅線，等於擴大適用範圍，更多房屋落入豪宅定義。

財政部表示，針對房地總交易金額達一定門檻的豪宅，在設算舊制所得時，會計算房屋部分的成交價後，再按17％計算所得，由於市價往往比房屋現值高出許多，比起非豪宅案件是以房屋現值乘以一定比率來計算所得，豪宅課稅相對較重。

資誠稅務法律服務副總經理歐陽泓表示，去年有出售適用舊制的房產，房屋部分的所得要如何課稅，建議要先看出售總價是否在財政部所訂的豪宅門檻，也就是台北6,000萬元以上；新北4,000萬元以上；桃園、新竹縣市、台中、台南及高雄為3,000萬元以上；其他地區則為2,000萬元以上。

以台北市為例，若出售房地總價不到6,000萬元，則針對房屋出售部分，所得原則上為出售價格扣掉原始取得成本及相關費用，但實務上因舊制房屋可能取得成本已無資料，不易舉證，依法可用出售時房屋評定標準價格，以45％計算所得額。

若出售的台北市房地總價在6,000萬元以上，也就是所謂豪宅，歐陽泓提醒，若成本資訊取得不易，納稅人須先就總價按照房屋評定標準價格及土地公告現值比率，區分「房屋售價」及「土地售價」，針對房屋出售部分，依財政部頒布標準，去年出售是以房屋部分成交價乘以17%計算。

舉例來說，以前述6,000萬元總價房地來看，達到豪宅門檻，假設房屋售價占總價為20％，即1,200萬元。則房屋出售所得為1,200萬乘以17％後為204萬，應納入個人綜合所得，按邊際稅率課個人綜所稅。

至於針對適用舊制的非豪宅部分，是以現值乘以一定比率。財政部今年2月公布的舊制房屋財產交易所得計算規定中，也有全台368行政區中有196個調整，幅度約1至5個百分點，其中台南新市、善化區皆調高5個百分點；高雄前鎮則調高4個百分點，落在這些地區的舊制交易案件要特別留意。

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