條件好也貸不到新青安?專家點關鍵「一件事」沒處理好
打房後市場迎首購族時代,不過挑選心儀房產中,代書流程也眉角多,曾有買家收入及信用皆為優等生,卻無法核貸新青安,關鍵竟是物件有租約所影響。專家提醒,新青安除申請條件有所規範,後續也有自住切結需遵守。
信義代書葉惠玲分享,曾有買家歷經三個月看房終於相中滿意物件,決定申請新青安,明明收入、信用皆狀況優良卻無法核貸,關鍵竟是因為一樓住宅物件騎樓出租給了流動攤販存放貨物。買方想要承接租約,但根據新青安貸款規定,若房屋有任何形式的租約存在都無法申請,「即使只是騎樓租約也會影響申請資格。」所幸經過協調,賣方同意支付違約金給流動攤販並提前終止租約,最終順利完成交易。
葉惠玲提醒,以新青安而言,申請房貸後需簽下自住切結書,若簽署人違反承諾,可能需終止相關利息補貼,並需返還補貼期間利息,且重新核定貸款條件,如改變利率及成數等。新青安房貸還會進行貸後管理,如檢視土地登記簿建物謄本是否有所有權再過戶,或辦理不得移轉的預告登記,或設定次順位抵押權給第三人等查核,在在都是首購族該留意的事項。
光是一個小小的騎樓租約就可能引來大問題,更何況購屋細節多,葉惠玲表示,若有專業房仲團隊支持,可確保買房及後續流程順暢。以信義房屋為例,不只新青安,首購一般貸款也有豐富承做經驗,專業代書團隊集結全台交易案件實務經驗共享,面對各式疑難都會設法解決。
因央行限貸令選擇性信用管制措施影響,現行房產交易流程需3-4個月以上。葉惠玲表示,首購族除了支付房屋總價,也勿忘記隱藏成本與費用,如地政登記規費及稅賦,最主要的就是契稅,是房屋移轉現值的6%,若房屋現值300萬,契稅就是18萬,新房子房屋現值通常比較高,契稅也會相對較高。
在產權登記過戶方面,除了代書代辦費用約兩萬元,尚還需支付買賣登記規費,按房屋評定現值和土地公告現值的0.1%計;以及貸款設定登記費,為貸款金額的1.2倍乘以0.1%計算;還有其他費用,如印花稅、仲介費等,建議首購族瞭解後做好通盤的財務規劃。
葉惠玲強調,買房時,產權是動態性資訊,交易過程中需反覆查核確認,避免賣方委託銷售後私下抵押借款等可能的問題,信義房屋會在交易過程中多次調閱謄本,確認抵押權設定、是否遭查封等,多道把關,確保買方權益,也會依客戶情況建議產權登記方案,考量可能的房地合一稅影響,協助規劃最適合的登記方式。
目前大部分銀行房貸仍處於排撥階段,選擇大型房仲公司合作不僅能享有一條龍服務,大品牌優勢還包括更高機率取得房貸核貸機會及理想成數,信義房屋與多家銀行長期合作,能為客戶爭取優惠的貸款條件,還有免排隊且利率優惠的壽險房貸,視客戶信用狀況核貸,利率隨主管機關規定調整為準。
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