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【專家之眼】30年期房貸就是房價推手

房價高漲,購屋族以時間換取空間,卅年房貸逐漸成為主流,但央行未來不排除限縮房貸期限,專家認為首購族購買力下降,可能轉回租屋市場。圖/聯合報系資料照片
房價高漲,購屋族以時間換取空間,卅年房貸逐漸成為主流,但央行未來不排除限縮房貸期限,專家認為首購族購買力下降,可能轉回租屋市場。圖/聯合報系資料照片

上週傳出央行有意限縮30年期以上的房貸,引發房地產業的恐慌,並稱其為房市「核彈」。雖央行隨即否認將全面限制,但該議題仍引起市場熱議,確實有必要重新檢視超長年期的房貸的必要性。

我國《銀行法》原本對房貸期限設定為二十年,1995年修訂第38條:「銀行對購買或建造住宅或企業用建築,得辦理中、長期放款,其最長期限不得超過三十年。但對於無自用住宅者購買自用住宅之放款,不在此限。」正式將房貸期限延長至三十年,並增加後段「無自用住宅者購買自用住宅之放款」之例外。

金管會開放30年期的房貸以來,逐漸成為國內消費者的歡迎,甚至推出長達40年的房貸。引用業者的推算,若以年利率1.6%為基礎,20年期房貸一千萬台幣,每月負擔同樣的費用,改用30年的就可以增加約4成的金額,貸款金額可達1392萬,大幅提高購買不動產的意願。

根據統計,30年期以上的房貸,已占整體房貸的4成,若央行限制長年期的房貸,將使得不少消費者無法取得貸款或降低購屋意願,因而引起房地產業者的高度緊張。

內政部3月31日發布的房貸負擔率指標顯示,去年第4季全國及6都房價負擔能力指標,本季全國房貸負擔率為37.83%;全國房價所得比為9.46倍。其中又以台北市及新北市最為嚴重,房貸負擔率分別為65.09%及50.02%;房價所得比各為16.29與12.52倍。簡言之,雙北房價飆升,若將所得全數來繳房貸,需十餘年不吃不喝才能還清房貸;房貸占家庭收入的比例相當驚人,以中位數觀之,台北市家戶有約三分之二的收入都拿來支付房貸。

再觀察另一項指標,顯示國人貸款年齡有逐步提升的趨勢,查詢財團法人金融聯合徵信中心整理的房貸統計分析表-年齡別資料,2021年第4季,35歲到40歲的國人房貸比重最高,占全體房貸案件19.21%;其次為40歲到45歲民眾,占比17.38%,合計35歲到45歲年齡層的國人房貸申辦件數,高占全體購屋申辦者的36.59%。

國人購買房屋的目的,就是要擁有一個安全的避風港,退休後生活無虞。然而,這些35歲到45歲主力貸款族群若是選擇30年期的房貸,又購買雙北的不動產,不但須將過半甚至三分之二的所得都用來支付貸款,甚且將持續繳納貸款至65歲到75歲。

由於該年齡層的勞保退休年齡為65歲,導致多數人都已經退休了,還要煩惱房貸問題,掏空所有的退休金。如此人生可真是悲慘至極!

超長年期的房貸,拉長還款期間,宣稱「減低一般民眾房貸之負擔」,實務上卻是讓購屋者購買超乎其能力的不動產,提高其金融槓桿,可能成為購屋者一生的夢魘,使其後半生都在還貸款,並排擠其他的商品購買力。唯一的受益者,就是房市相關業者。蓋超長年期的房貸,鼓勵經濟弱勢者與投機客進場購屋,進而推升房價,讓建商與房仲荷包滿滿。

當市場如當前的經濟環境,進入升息循環時期,房貸負擔率也將水漲船高,這些經濟弱勢者將承受極大的壓力。倘通貨膨脹問題無法解決,升息恐成為長期趨勢。可能重演2004年到2008年我央行升息16次歷史,將重貼現率從1.375%升到3.625%,屆時房貸利息翻數倍,許多房貸族不堪負荷,不動產淪落法拍,房市面臨泡沫化危機,還將衝擊金融業。央行於升息起階段適時踩煞車,只是剛好而已。

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