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房價高不可攀...想找合夥人「合資買房」?6重點教你訂定私契沒煩惱

近來房價高不可攀,你也想著找人合夥「合資買房」嗎?圖為示意圖。聯合報系資料照片
近來房價高不可攀,你也想著找人合夥「合資買房」嗎?圖為示意圖。聯合報系資料照片

也許是因為最近以來,不動產市場持續熱絡,新聞媒體每天都有各地房價大漲的新聞,所以,最近跟兩位朋友聊天的時候,都不約而同地談到房地產的買賣與投資。

有兩位朋友都沒有買房,其中一位朋友聊到她最近,看到美國最近流行「合資買房」的趨勢,也想要「比照辦理」,但卻擔心在產權登記上,是否會存在一些風險?

另一位朋友則是表示,有人向她推薦一種「集資投資房地產」的方式,如此一來,就能夠用比較小的本金投資不動產。她有一點心動,但也擔心因為不熟悉房市,很怕投入後上當受騙。

對此,興中地政士事務所負責人—陳坤涵表示,他過去看到大部分的人合資購屋,多半是「非自用」目的,這是因為以兩人合買為例,房間與公共空間的使用、裝修問題,恐怕就吵(討論)不完了。

他進一步指出,平常跟互相信任的朋友一起吃個飯、閒聊或是短期旅遊,大家應該可以很自在的,但要一起長期共同生活就要考驗一下大家了。最簡單會遇到的問題像是:每人衛生習慣、飲食喜好、作息時間,或是有養寵物或帶親朋好友回家來同住,以及有關房間、客廳、浴室、廚房裝潢的風格、色系、費用…等,都有可能引發雙方的爭吵與不滿。

另外,房屋貸款怎麼分擔、有人繳不出來怎麼辦、日後水電瓦斯及管理費,該如何分擔…等問題,都值得想要「合資買房自住」的人及早思考清楚,才不致於「合資買屋」之後問題叢生,最後,可能連朋友都做不成。

總之,陳坤涵建議想要合資購屋自住的人,最好能一起共同生活一段時間,彼此了解生活的態度及習性,覺得可以一起共同生活再合資買房,日後紛爭可能會少一些。

反觀合資買房投資方面,具有30年不動產投資經驗的他表示,一般房地產租金報酬率,大約有4%-5%。所以,只要長期持有(超過5年以上),不是短進短出,他認為投資房地產會賠錢並不容易。

但是,就算是為了投資,經手過不少不動產過戶經驗的陳坤涵,也不建議合資買房,「因為會打壞朋友與親戚間的關係。因為投資有賺有賠,賺錢時比較沒問題,賠錢時問題就大了」,他說。

所以陳坤涵認為,如果真要合資買房投資,首先最重要且需要優先考慮的是「人」的問題,其次,則是要事先訂好「合資買房」的私契約內容。首先在「合夥人」方面,有以下2大重點:

一、人數不要太多,一定要找「志同道合」的人投資。「合資的人越多,問題也就越多。因為,當合夥人數一多,就容易出現人多口雜、各方意見難以整合的問題」,他說。

但是,多少才叫「少」或「不要太多」?倒是沒有一個標準答案。在看過不少「合資買房」的失敗案例之後,陳坤涵認為成功的最大關鍵,就在於「相互信任」。

他再三強調所謂的「信任」,不只是「相信」,而是「100%信任」對方在任何情況下都不會「亂搞」。「合資團隊裡面要有『能信任者』,這樣,才算是相對安全」,他說。

二、找具專業的人一起合資,例如「仲介+裝潢+代書(產權)+行銷廣告+管理出租」的組合。二陳坤涵強調,由於契約有許多問題,是無法事先預測的,所以,合資投資不動產時,找到一個值得信任的人,以及後續出租管理的人,就顯得格外重要。他建議最好找有不動產相關專業的人,未來會遇到相關問題及困難也會較少。

陳坤涵之前看很多這種合資買房(投資)的金主,都有自己的固定班底(主要是與房地產有關的專業人士,像是房仲、廣告行銷、代書、裝潢等)。之所以需要裝潢的「班底」,是因為「裝潢成本可以降低」。「特別是為了好租、租到更好價格,裝潢既不能隨便,又得降低成本才行」,他說。

陳坤涵再三強調,合資買房投資想要成功,必須團隊裡的主要成員,都是對房地產投資熟悉的人,才會(適合)這樣做。也正因為「人」是「合資買房」成功的最大關鍵,因此,陳坤涵對於那種集結社團,然後共同投資不動產的做法「完全不贊成」。他表示因為首先,人數少,意見才會比較少;其次,對於主要召集人,缺乏強烈的信任感;再者,團隊中可能缺乏不動產各項專業人員。

至於「合資買房投資」的另一大重點,就是要訂好私契約,規範合夥人之間的權益和責任分配,而訂定的重點如下:

一、出資及權利義務:各人的出資金額是多少?記得匯款資金流程,一定要透過金融機構,未來有糾紛時才有憑有據。

二、登記及貸款:買房之後,到底要登記誰的名字?一般來說,不動產可以登記某一代表人名下(或是完全沒有任何出資的人),或是「按出資比例」登記產權。

陳坤涵指出,以上兩者的效果沒差,只是「登記在一個人名下」,作業上比較簡便(登記、出租及賣出,都需要所有登記人親自簽名、蓋章),且如果登記多人,也許很難獲得銀行貸款。

由所有出資者「共同登記」,會牽涉到「共有」的問題。陳坤涵解釋,如果四位合夥人中,有三人要賣,一人不賣,依照《土地法》第34條之一,有關「共有物分割或處分」的規定:共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算)。

就算這一位堅持不賣者「堅持不蓋章」,另外三位屋主只要採「多數決」,就可以將不動產賣出(所以才被稱為「霸凌條款」),賣出後會依出資比例,將款項提存在法院中,房地產依然能夠過戶(但這位堅持不賣者,仍舊享有「優先購買權」)。

假設想要事先避免以上「共有」問題的發生,在「合資買房投資」的登記上,陳坤涵比較建議的做法是:「借名登記」,並且設定抵押權及事先寫好協議。

當然,「借名登記」也不是全然沒有風險。根據陳坤涵的經驗,如果房價上漲非常多(例如合資者有兩位,原購買價是500萬元,後來漲到1000萬元,由於原先抵押設定只有250萬元,所以,原登記者賣屋後的500萬元,可以只給原出資金額—250萬元),仍有可能「拿不到漲價後的獲利」。

對此,陳坤涵認為最保險的方式是:除了將房子設定抵押之外,還要與合夥人訂定一個「私契約」,證明設定抵押的金額,是所謂的「購屋出資金額」,而不是輕易被認做「單擔純借錢給登記者」而已。

一般來說,房子就算有抵押設定,登記者依舊能夠將房子單方面賣出及過戶,只是原先的抵押設定,也會跟著過戶到新接受的屋主(買方)。買方一定會要求賣方,在沒有塗銷原先抵押設定之前,不會支付原抵押設定的尾款金額。

所以陳坤涵表示,就算房子被其他人高價賣掉,只退回原投資本金,但至少本金不會有任何損失,參與「合資買房」者的最大風險,只不過是「不賺不賠」而已。

除了「借名登記」外,當然也有合資購屋者,會到地政事務辦理「預告登記」的方式來保障自己的權益。但陳坤涵提醒:依照土地法第79條之1第3項(預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力)的規定,未來不動產的所有權人(登記名義人),一旦發生政府徵收、法院判決或強制執行這3種情形時,對於預告登記的請求權人而言,就無法發揮其原先預期的作用。所以,他並不建議採用這種方式。

三、出租及管理:陳坤涵特別強調,如果是「共同登記」的方式,找一個「管理人」是很重要的。他解釋,由於房地合一稅的實施,投資房地產已經不能像原本那樣「隨便裝潢一下,反正馬上就可以轉賣、獲利」,而必須在手中持有超過5年(稅率可降到20%)。

這個時候,就要考慮房子這5年間「準備租給誰?租多少?出租決定由全體決議?還是委交某一個人代為處理(因為多人登記產權,出租時要全體簽字同意)?租金收入產生課稅的問題,該如何解決?所收租金的管理、運用及中途修繕」…等問題。陳坤涵提醒,這些問題都要事先列入私契約中清楚載明,才能避免日後產生糾紛。

四、賣出與利益及稅費分配:相關問題有:誰來賣?由誰決定賣(注意土地法第34條之一的規定)?多少價格才賣?如果有多人登記,是按持分來課稅,但如果產權登記只有一人,相關稅負問題如何補貼?陳坤涵認為,賣出是合資投資房地產中,最大且最困難的問題。

最後,如遇有合資購屋的共有人,因為都忙於自身事業,或有其他因素無法管理合購的房子時,陳坤涵建議可以利用信託的方式,共同委託具專業背景的人士(例如不動產經紀人、地政士等),由受託人出面管理(例如出租、修繕等)、處分(例如出售)不動產。雖然這樣一來,可能會多支出些費用,但也是不錯的選項之一。

以上這些如果沒有寫清楚,就會出現各種糾紛,值得想要「合資買房投資」者仔細參考。

表、合資買房訂定私契約重要內容的Check-lists:

項目Check-lists重點
出資及權利義務各人的出資金額多少?由誰擔任召集人?如果合夥人有人想要退出,怎麼處理?
登記及貸款各人的登記比例?需不需要貸款?如果要貸款,由誰來申請?
出租及管理租金多少?租給住家或營業?房客可否再轉租?租屋管理者是誰?
賣出與利益及稅費分配誰來賣?由誰決定賣?多少價格才賣?賣房後,利益及稅費怎麼分配?如果有多人登記,是按持分來課稅,但如果產權登記只有一人,相關稅負問題如何補貼?

資料提供:興中地政士事務所負責人陳坤涵

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